Notizia Flash n. 7/2024
——La cessione, a partire dall’anno 2024, degli immobili sui quali sono stati eseguiti interventi agevolati con il Superbonus potrebbe riservare qualche amara sorpresa per i proprietari-venditori: con l’art. 1, commi 64-67 della Legge 30 dicembre 2023, n. 213 (Legge di Bilancio 2024), viene infatti individuata una nuova fattispecie di imponibilità, ai fini IRPEF, delle plusvalenze realizzate con la cessione a titolo oneroso di beni immobili sui quali siano stati eseguiti interventi agevolati con il Superbonus (a prescindere dalla %), i cui lavori siano stati ultimati da non più di dieci anni rispetto alla data della cessione → è evidente l’intenzione di colpire gli investimenti meramente speculativi.
——Dalla nuova imposizione vengono esclusi gli immobili acquistati per successione e quelli adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi famigliari per la maggior parte del decennio anteriore alla cessione (o per la maggior parte del periodo di possesso, se inferiore al decennio).
——Come per tutte le cessioni a titolo oneroso di beni immobili, la plusvalenza imponibile ai fini IRPEF viene determinata dalla differenza tra il corrispettivo di cessione e il prezzo di acquisto, ovvero il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene; a tal fine:
- nel caso in cui la cessione intervenga prima del decorso di 5 anni dalla ultimazione (“fine lavori”) degli interventi agevolati con il Superbonus del 110%, usufruito con “sconto in fattura” oppure con “cessione del credito”, nella determinazione del costo del bene immobile ceduto non si tiene conto dei costi sostenuti per gli interventi agevolati;
- nel caso in cui la cessione intervenga dopo il decorso di 5 anni dalla ultimazione degli interventi agevolati con il Superbonus del 110%, usufruito con “sconto in fattura” oppure con “cessione del credito”, nella determinazione del costo del bene immobile ceduto i costi sostenuti per gli interventi agevolati sono conteggiati al 50%;
- se, al momento della cessione, l’immobile risulta acquistato o costruito da oltre 5 anni, il costo di acquisto o di costruzione è rivalutato Istat.
——Per dare un’idea dell’impatto della norma, prendiamo in esame il caso di un bene immobile acquistato nel 2020 e assoggettato ad interventi agevolati con Superbonus del 110% (goduto con “sconto in fattura”) terminati nell’anno 2022; consideriamo quattro ipotesi: a) bene destinato ad abitazione principale del committente i lavori; b) bene venduto nell’anno 2024 (Istat +15%); c) bene venduto nell’anno 2028 (Istat +25%); d) bene venduto nell’anno 2033. Riassumiamo i calcoli nella sottostante tabella:
——Resta ferma la possibilità di chiedere, in sede di rogito notarile di cessione, l’applicazione dell’imposta sostitutiva del 26% sulla plusvalenza realizzata (art. 1, comma 496, Legge n. 266/05).
——Dunque, la nuova norma attrae a tassazione anche immobili acquistati molto tempo fa, ove essi siano stati oggetto di interventi nel decennio precedente alla cessione (rileva solo il Superbonus), a prescindere dal soggetto che ha sostenuto l’onere economico dell’intervento.
