NOTIZIA FLASH N. 11/2026
——Con la disposizione contenuta nell’art. 1, comma 17 della Legge 30 dicembre 2025, n. 199 (Legge di Bilancio 2026) viene modificata la disciplina delle cd “locazioni brevi”.
——Ricordiamo, innanzitutto, cosa sono le “locazioni brevi”: si definiscono tali i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, che possono avere ad oggetto anche la prestazione di servizi accessori quali la pulizia dei locali e la fornitura di biancheria, di utenze e di wifi. Sono assimilati alle “locazioni brevi” anche i contratti di sublocazione e di “locazione del comodatario” aventi analoghe caratteristiche (durata massima di 30 giorni, eventuali servizi accessori, ecc.).
——Il locatore può essere soltanto una persona fisica che, nell’esercizio di tale attività, non agisce in veste imprenditoriale, cioè non loca i propri appartamenti per professione abituale. Attenzione, perché la Legge di Bilancio 2026 interviene proprio su questo aspetto: in particolare, la norma originaria (art. 1, comma 595, della Legge n. 178/20) presumeva che l’attività fosse svolta in modo imprenditoriale allorquando venivano locati più di 4 appartamenti nel corso dell’anno; a seguito della modifica apportata dalla Legge di Bilancio, con decorrenza dall’anno 2026 la presunzione di imprenditorialità scatta quando vengono locati più di 2 appartamenti¹ nel corso dell’anno à quindi, a partire dal terzo immobile locato scattano tutti gli obblighi di apertura di partita IVA² e di gestione dell’attività come fosse una vera e propria attività d’impresa (con i connessi adempimenti contabili e dichiarativi).
——La persona fisica locatrice deve dunque tenere monitorato il numero di unità abitative locato durante l’anno solare, a prescindere dalla durata di ogni singolo rapporto locativo (la locazione di singole stanze, anche contemporaneamente, vale quale locazione di un solo appartamento).
——Il reddito derivante dalle “locazioni brevi” (generalmente locazioni per finalità turistiche) è soggetto ad ordinaria imposizione, ma il locatore – alle condizioni sopra riportate – può optare per la tassazione in regime di “cedolare secca”: in tal caso il reddito viene assoggettato ad un’imposta sostitutiva (di IRPEF, addizionali, imposta di registro e di bollo) e con essa si esauriscono gli obblighi impositivi.
——Sulla misura dell’aliquota della “cedolare secca” non vi sono novità: essa resta confermata al 26%, ma al locatore è concessa la possibilità di mantenere l’applicazione dell’aliquota del 21% sul reddito da locazione di una sola unità immobiliare (a sua scelta), da indicare nella dichiarazione dei redditi. Una recente risposta fornita dalla D.R.E. Lombardia ha chiarito che l’aliquota agevolata si estende anche alla pertinenza. Attenzione, in caso di mancata indicazione in dichiarazione dei redditi, tutte le locazioni saranno soggette all’aliquota del 26%!
——La normativa coinvolge anche i soggetti che esercitano attività di intermediazione, anche per il tramite di portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare: allorquando essi incassino (o intervengano nel pagamento di) canoni di “locazioni brevi”, dovranno operare una ritenuta d’acconto del 21%, versarla all’Erario e certificarla al locatore.
