NOTIZIA FLASH N. 22/2025
——In una giornata di primavera di un anno fa circa – più precisamente, il 7 maggio 2024 – la Corte di cassazione, con la sentenza n. 12395/24, enunciava il seguente principio di diritto: “In tema di redditi da locazione, il locatore può optare per la cedolare secca anche nell’ipotesi in cui il conduttore concluda il contratto di locazione ad uso abitativo nell’esercizio della sua attività professionale, atteso che l’esclusione di cui all’art. 3, sesto comma, d.lgs. n. 23 del 2011 si riferisce esclusivamente alle locazioni di unità immobiliari ad uso abitativo effettuate dal locatore nell’esercizio di una attività d’impresa o di arti e professioni”.
——Come noto, la “cedolare secca” – e cioè l’imposta sostitutiva calcolata sui redditi da locazione con l’aliquota del 10% (in caso di locazioni a canone concordato) o del 21% (in tutti gli altri casi) – si applica, a norma dell’art. 3 del D.lgs. 14 marzo 2011, n. 23, ai contratti di locazione, aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo, per i quali il locatore-persona fisica eserciti un’apposita opzione.
——È, dunque, un regime facoltativo, riservato ai contratti di locazione di immobili ad uso abitativo stipulati, quale parte locatrice, da persone fisiche non nell’esercizio di attività d’impresa o professionale. La disposizione non si occupa della parte conduttrice, ma si limita a restringere il campo di applicazione, lato parte locatrice, alle persone fisiche senza partita IVA. Nonostante la norma sia molto chiara, l’Agenzia delle Entrate si è ostinata ad interpretarla in modo restrittivo, escludendone l’applicazione nel caso in cui il conduttore fosse una società.
——Come detto, con la sentenza n. 12395/24 la Corte di cassazione – per la prima volta – ha messo “nero su bianco” che la “cedolare secca” può trovare applicazione anche ai contratti di locazione, aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo, stipulati – quale parte conduttrice – da un soggetto con partita IVA. Tipico è il caso della società che prende in locazione un’abitazione per uso foresteria oppure per metterla a disposizione di un proprio dipendente.
——“Una rondine non fa primavera!” rispose, all’epoca della citata sentenza, l’Amministrazione finanziaria (risposta a interpello n. 911-7/25 della D.R.E. Toscana e risposta del MEF del 26 marzo 2025 a interrogazione in commissione Finanze alla Camera n. 5-03773), evidenziando che non poteva bastare un’isolata sentenza a farle cambiar parere sulla questione.
——Ebbene, esattamente un anno dopo, a quell’arresto giurisprudenziale se ne sono aggiunti addirittura altri due: nelle sentenze n. 12076/25 e n. 12079/25, entrambe del 7 maggio 2025, la Corte di cassazione ha ritenuto di dare continuità al principio enunciato un anno prima; nel primo caso ha ammesso l’applicazione della “cedolare secca” al contratto di locazione stipulato da una fondazione per soddisfare esigenze abitative del suo presidente, mentre nel secondo caso la conduttrice era una società per l’abitazione di un suo amministratore.
——Saranno, ora, sufficienti tali precedenti per indurre l’Amministrazione finanziaria ad un revirement della propria posizione? È quello che si chiede la dottrina e che auspicano i contribuenti.
