NOTIZIA FLASH N. 41/2025
——I beni immobili trasferiti per effetto di successioni o donazioni potranno circolare – in senso giuridico – più liberamente con l’entrata in vigore della Legge 2 dicembre 2025, n. 182, il cui art. 44 modifica talune norme del Codice civile (più precisamente gli artt. 561-563, 2652 e 2690).
——Un passo indietro. Il diritto successorio contempla la figura dei legittimari, e cioè gli stretti congiunti del defunto (coniuge, figli e nipoti e, in loro mancanza, i genitori) che, per legge (anche in presenza di testamento), hanno diritto ad una quota del patrimonio ereditario (cd. “quota di legittima”). Tale quota si calcola sommando al patrimonio caduto in successione le liberalità compiute in vita dal de cuius e sottraendo i debiti, valorizzando il tutto alla data di apertura della successione.
——In caso di lesione della quota di legittima l’erede può attivare la cd. “azione di riduzione”, per far rendere inefficaci gli atti per effetto dei quali si è determinata tale lesione. Ove tali atti avessero coinvolto soggetti terzi (si pensi all’acquirente o al donatario di un bene immobile ereditato dal venditore o dal donante), l’azione di riduzione può consentire all’erede di recuperare il bene immobile (tramite l’“azione di restituzione”) sottraendolo alla proprietà dell’acquirente / donatario.
——Tale “spada di Damocle” ha determinato sino ad oggi una sostanziale paralisi del mercato di tali beni, e anche della mutuabilità dei relativi trasferimenti, mettendo a rischio la garanzia della banca.
——Con le modifiche apportate dalla Legge n. 182/25 il soggetto che acquista – a titolo oneroso (compravendita) o gratuito (donazione) – un bene immobile pervenuto alla propria controparte per effetto di una donazione o successione, non dovrà più temere di doverlo restituire in caso di azione di riduzione attivata da un erede leso nella propria quota di legittima. Anche la banca non dovrà più temere di perdere la garanzia ipotecaria in caso di erogazione di un mutuo a favore dell’acquirente.
——Con il nuovo art. 563 del Codice civile, infatti, l’azione di riduzione attivata dall’erede leso nella quota di legittima non è efficace nei confronti degli atti di trasferimento, relativi a beni precedentemente donati, trascritti anteriormente alla trascrizione della sentenza che accoglie la domanda di riduzione. In tal caso sarà l’iniziale donatario a dover compensare in denaro il legittimario leso (tenendo conto dei pesi e delle ipoteche nel frattempo costituiti dal donatario), e solo nel caso di insolvenza del primo sarà il suo avente causa – solo se, a sua volta, donatario del bene trasferito – a dover compensare il legittimario nei limiti del vantaggio conseguito.
——Quindi l’acquirente a titolo oneroso di un bene vendutogli da un soggetto che l’aveva ricevuto in donazione non deve temere né la restituzione del bene né la compensazione in denaro se la sua controparte fosse insolvente dinnanzi alla richiesta del soggetto leso nella quota di legittima. Vista dal lato del legittimario leso, la tutela è, invece, minore, in particolare laddove il donatario abbia trasferito il bene a titolo oneroso: in tal caso, all’eventuale insolvenza del donatario non vi sarà rimedio.
——La trascrizione della domanda di riduzione della donazione fa salvi gli acquisti di terzi se successiva alla trascrizione dell’atto di donazione; in caso di testamento, invece, l’effetto salvifico – per gli atti di acquisto a titolo oneroso – opera decorsi tre anni dall’apertura della successione.
——Quanto sopra vale sia per i trasferimenti di beni immobili che per quelli di beni mobili.
——La nuova norma si applicherà alle successioni apertesi a partire dal 18 dicembre 2025; per quelle già aperte i legittimari hanno tempo sei mesi per notificare (al donatario e ai suoi aventi causa) e trascrivere atto stragiudiziale di opposizione alla donazione, per salvaguardare l’azione di restituzione.
