NOTIZIA FLASH N. 8/2025
——Una delle agevolazioni fiscali più sfruttate dalle persone fisiche è quella che consente di acquistare la cd. “prima casa” pagando l’IVA al 4% (invece che al 10%), o l’imposta di registro al 2% (invece che al 9%), e le ipo-catastali in misura fissa. Sull’agevolazione in questione l’art. 1, comma 116, della Legge 30 dicembre 2024, n. 207 (Legge di Bilancio 2025) interviene con una modifica molto importante.
——Come noto, l’accesso all’agevolazione in commento richiede il rispetto di alcune condizioni:
- l’abitazione deve appartenere a una delle seguenti categorie catastali: A/2 (abitazioni di tipo civile), A/3 (abitazioni di tipo economico), A/4 (abitazioni di tipo popolare), A/5 (abitazioni di tipo ultrapopolare), A/6 (abitazioni di tipo rurale), A/7 (abitazioni in villini), A/11(abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi) → l’agevolazione si estende anche alle pertinenze di cui alle categorie C/2 (cantina), C/6 (autorimessa) e C/7 (tettoia), limitatamente a una per ciascuna categoria;
- l’immobile deve essere ubicato nel territorio del comune in cui l’acquirente ha o stabilisce entro 18 mesi dall’acquisto la propria residenza (o se diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività o, se trasferito all’estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende) o, nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero, l’immobile deve essere acquisito come “prima casa” sul territorio italiano;
- l’acquirente non deve essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare;
- l’acquirente non deve essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale, su tutto il territorio nazionale di diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con tali agevolazioni.
——La sussistenza di tali condizioni va dichiarata nell’atto di acquisto e, in caso di cessione soggetta a IVA, può essere resa anche nel contratto preliminare (sempre con riferimento alla data del rogito).
——L’acquisto agevolato della “prima casa” può avvenire anche ove già si possegga un’altra abitazione acquistata con le agevolazioni “prima casa”: in tal caso la spettanza delle aliquote ridotte sul nuovo acquisto è condizionato al fatto che l’immobile pre-posseduto venga alienato entro un certo lasso di tempo. Su questo termine è intervenuta la modifica apportata dalla Legge di Bilancio 2025, che – al fine di “incentivare il mercato immobiliare e agevolare il cambio della prima casa di abitazione” – ha elevato da uno a due anni il lasso temporale entro il quale perfezionare la cessione della vecchia abitazione per consentire il mantenimento delle aliquote agevolate applicate sull’acquisto di quella nuova.
——La spettanza delle agevolazioni “prima casa” richiede, inoltre, di mantenere la proprietà dell’immobile per almeno cinque anni dal rogito di acquisto, altrimenti si decade dall’agevolazione, con recupero delle maggiori imposte e applicazione di una soprattassa del 30%. È tuttavia possibile evitare tale decadenza ove si proceda, entro un anno dalla cessione, all’acquisto di un altro immobile da adibire a propria abitazione principale.
——Riassumendo, il Legislatore concede ora due anni di tempo per vendere la vecchia “prima casa” (e salvare le agevolazioni sulla nuova), ma sempre solo uno per riacquistare una nuova “prima casa” in caso di vendita infraquinquennale della precedente.
