Notizia Flash n. 12/2024
——L’art. 1, comma 63, della Legge 30 dicembre 2023, n. 213 (Legge di Bilancio 2024) dispone in materia di “locazioni brevi”, inasprendone il carico fiscale in caso di opzione per la “cedolare secca”.
——Andiamo con ordine.
——Innanzitutto, cosa sono le “locazioni brevi”: si definiscono tali i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, che possono avere ad oggetto anche la prestazione di servizi accessori quali la pulizia dei locali e la fornitura di biancheria, di utenze e di wifi. Sono assimilati alle “locazioni brevi” anche i contratti di sublocazione e di “locazione del comodatario” aventi analoghe caratteristiche (durata massima di 30 giorni, eventuali servizi accessori, ecc.).
——Il locatore può essere soltanto una persona fisica che, nell’esercizio di tale attività, non agisce in veste imprenditoriale, cioè non loca i propri appartamenti per professione abituale. Attenzione, perché la legge (art. 1, comma 595, della Legge n. 178/20) presume che l’attività sia svolta in modo imprenditoriale allorquando vengano locati più di 4 appartamenti nel corso dell’anno → in tal caso scattano tutti gli obblighi di apertura di partita IVA e di gestione dell’attività come fosse una vera e propria attività d’impresa (con i connessi adempimenti contabili e dichiarativi).
——Il reddito derivante dalle “locazioni brevi” (generalmente locazioni per finalità turistiche) è soggetto ad ordinaria imposizione, ma il locatore – alle condizioni sopra riportate – può optare per la tassazione in regime di “cedolare secca”: in tal caso il reddito viene assoggettato ad un’imposta sostitutiva (di IRPEF, addizionali, imposta di registro e di bollo) e con essa si esauriscono gli obblighi impositivi.
——Sulla misura dell’aliquota della “cedolare secca” è intervenuta la Legge di Bilancio: essa è stata innalzata dal 21% al 26%, ma al locatore è stata concessa la possibilità di mantenere l’applicazione dell’aliquota del 21% sul reddito da locazione di una sola unità immobiliare (a sua scelta), da indicare nella dichiarazione dei redditi. Attenzione, in caso di mancata indicazione in dichiarazione dei redditi, tutte le locazioni saranno soggette alla nuova aliquota del 26%!
——La nuova norma coinvolge anche i soggetti che esercitano attività di intermediazione, anche per il tramite di portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare: allorquando essi incassino (o intervengano nel pagamento di) canoni di “locazioni brevi”, dovranno operare una ritenuta d’acconto del 21%, versarla all’Erario e certificarla al locatore; la ritenuta al 21% non è una novità, lo è il fatto che – a seguito dell’innalzamento della “cedolare secca” al 26% – la ritenuta venga applicata sempre e comunque a titolo di acconto, a prescindere dal regimo impositivo (ordinario o con “cedolare secca”) scelto dal locatore.
——Sulle “locazioni brevi” vanno, infine, ricordate anche le novità introdotte dal D.L. n. 145/23, che ha previsto, per le unità immobiliari concesse in “locazione breve”, i seguenti obblighi:
- richiesta del “Codice Identificativo Nazionale” (CIN) → sarà necessaria un’apposita procedura telematica (al momento non ancora attiva) gestita dal Ministero del Turismo → in mancanza è prevista una sanzione da € 800 a € 8.000;
- esposizione del CIN all’esterno dello stabile in cui è collocato l’appartamento;
- indicazione del CIN in ogni annuncio ovunque pubblicato e comunicato.
——In caso di attività svolta imprenditorialmente (più di 4 appartamenti), l’unità immobiliare dovrà altresì essere dotata di rilevatori di gas funzionanti e di estintori portatili.
