Notizia Flash n. 29/2024
——Ancorché non sia materia di competenza di codesto Studio, si ritiene doveroso un cenno ai contenuti del D.L. 29 maggio 2024, n. 69 – cd. Decreto “Salva casa” – che consente l’accesso ad una sanatoria di piccole irregolarità interne ed esterne all’unità immobiliare.
——Iniziamo con i “paletti” temporali: il decreto è entrato in vigore il 30 maggio 2024 – quindi, le domande di sanatoria possono essere già presentate – e la data entro la quale devono essere stati realizzati gli interventi regolarizzabili è quella del 24 maggio 2024. La norma, modificando disposizioni contenute nel D.P.R. n. 380/01 (Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia), non ha carattere temporaneo ma permanente; quindi, le regolarizzazioni che essa consente non hanno una scadenza.
——Il Decreto “Salva casa” non è un condono edilizio: esso non consente di sanare abusi completi.
——Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia (cd. “tolleranza costruttiva”) se contenuto entro i limiti:
- del 2% delle misure previste dal titolo abilitativo per gli immobili con superficie utile > 500 mq.;
- del 3% delle misure previste dal titolo abilitativo per gli immobili con s.u. > 300 mq. e ≤ 500 mq.;
- del 4% delle misure previste dal titolo abilitativo per gli immobili con s.u. > 100 mq. e ≤ 300 mq.;
- del 5% delle misure previste dal titolo abilitativo per gli immobili con superficie utile < 100 mq.
——Detto in parole più semplici, sono tollerati – e, quindi, non necessitano di alcuna regolarizzazione – gli scostamenti tra “progettato” e “realizzato” contenuti entro i limiti di cui sopra → ad esempio, in un appartamento di 100 mq. sarà considerata “regolare” una stanza o un balcone più ampi di 4 mq. rispetto al progetto depositato in Comune.
——Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, costituiscono inoltre “tolleranze esecutive” – anch’esse automaticamente “regolarizzate” se presenti sin dalla realizzazione dell’immobile – il minore dimensionamento dell’edificio, la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali, le irregolarità esecutive di muri esterni ed interni e la difforme ubicazione delle aperture interne, la difforme esecuzione di opere rientranti nella nozione di manutenzione ordinaria, gli errori progettuali corretti in cantiere e gli errori materiali di rappresentazione progettuale delle opere → ad esempio, saranno considerate “regolari” porte o finestre in posizione diversa da quella prevista nel progetto.
——Un terzo filone di difformità parziali sanabili richiede il rispetto di una “doppia conformità”: l’opera deve rispettare le norme edilizie dell’epoca di realizzazione e quelle urbanistiche vigenti all’epoca della presentazione della domanda in sanatoria (oggi). Tale sanatoria è a pagamento (la sanzione sarà proporzionale all’aumento di valore dell’immobile, e compresa tra 1.032 e 30.984 euro) e si perfezionerà con un provvedimento da emanare entro 45 giorni, dopo di che scatterà il “silenzio assenso” → per tale via si potranno regolarizzare stanze mai dichiarate, soppalchi, chiusura di verande.
——L’utilità di tale sanatoria può essere particolarmente apprezzata ove si considerino le problematiche che le difformità edilizie possono far insorgere all’atto della vendita dell’immobile, oppure in occasione dell’opportunità di accedere a un bonus fiscale.
