Notizia Flash n. 31/2024
——La diffusione, da parte dell’Agenzia delle Entrate, della circolare n. 13/E del 13 giugno 2024, ci impone di tornare, con alcune considerazioni, sulla novità – introdotta dall’art. 1, commi 64-67 della Legge 30 dicembre 2023, n. 213 – dell’assoggettamento a tassazione delle plusvalenze realizzate con la cessione a titolo oneroso di beni immobili sui quali siano stati eseguiti interventi agevolati con il Superbonus, i cui lavori siano stati ultimati da non più di dieci anni rispetto alla data della cessione.
——La norma, contenuta nella Legge di Bilancio 2024, ha introdotto una nuova fattispecie di “reddito diverso” (disciplinata, come tutte le altre, dall’art. 67 del D.P.R. n. 917/86) che, pertanto, riguarda, tra le altre, le seguenti categorie di contribuenti IRPEF: a) persone fisiche residenti, purché il reddito non sia conseguito nell’esercizio di un’attività di impresa o di lavoro autonomo; b) società semplici e soggetti a esse equiparati; c) enti non commerciali, se l’operazione da cui deriva il reddito non è effettuata nell’esercizio di impresa commerciale.
——Ai fini dell’individuazione dei beni potenzialmente idonei a generare una plusvalenza tassabile, rilevano tutte le tipologie di immobili oggetto di interventi agevolati col Superbonus, si prescinde dal soggetto (proprietario, conduttore, comodatario, familiare convivente) che ha effettuato l’intervento, non assumono rilevanza le diverse percentuali di detrazione succedutesi nel tempo (110%, 90%, 70%), né le modalità di fruizione del benefico (detrazione, sconto in fattura o cessione).
——Poiché il dettato letterale della norma fa riferimento al “cedente [che abbia] eseguito gi interventi agevolati”, la plusvalenza tassabile può emergere solo con la prima cessione dell’immobile sul quale sono stati eseguiti gli interventi agevolati col Superbonus, mentre restano escluse le successive cessioni.
——Il termine iniziale del decennio – entro il quale la plusvalenza da cessione diviene tassabile – è stato fissato dal Legislatore nella conclusione degli interventi agevolati; tale data è, in linea di principio, comprovata dalle abilitazioni amministrative o dalle comunicazioni richieste dalla normativa urbanistica e dai regolamenti edilizi vigenti.
——Come per tutte le cessioni a titolo oneroso di beni immobili, la plusvalenza imponibile ai fini IRPEF viene determinata dalla differenza tra il corrispettivo di cessione e il prezzo di acquisto, ovvero il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene; a tal fine:
- nel caso in cui la cessione intervenga prima del decorso di 5 anni dalla ultimazione degli interventi agevolati con il Superbonus del 110%, usufruito con “sconto in fattura” oppure con “cessione del credito”, nella determinazione del costo del bene immobile ceduto non si tiene conto dei costi sostenuti per gli interventi agevolati → come si vede, qui rilevano la % e la modalità del bonus;
- nel caso in cui la cessione intervenga dopo il decorso di 5 anni dalla ultimazione degli interventi agevolati con il Superbonus del 110%, usufruito con “sconto in fattura” oppure con “cessione del credito”, nella determinazione del costo del bene immobile ceduto i costi sostenuti per gli interventi agevolati sono conteggiati al 50%;
- se, al momento della cessione, l’immobile risulta acquistato o costruito da oltre 5 anni, il costo di acquisto o di costruzione è rivalutato Istat.
——Laddove per l’immobile si sia fruito del Superbonus in parte al 110% e in parte con altra percentuale, ovvero si sia fruito del bonus fiscale in parte in detrazione e in parte con “cessione” o “sconto”, le limitazioni al concorso della spesa al calcolo della plusvalenza saranno proporzionalizzate.
